减持地产股 险资加码物权资产 穿越周期获得稳定收益

　　2023年，保险资金逐步“撤离”地产股。

　　据东方财富Choice数据，今年年初至11月22日，多个保险公司资金账户减持了保利发展（600048.SH）、碧桂园（02007.HK）、万科A（000002.SZ）、招商蛇口（001979.SZ ）等地产股，甚至有个别保险公司出清了股份。

　　《中国经营报》记者注意到，在减持地产股的同时，险资将目光转向了商业酒店、产业园区、仓储物流、办公楼等不动产项目。

　　某资深保险资管人士对记者分析称，当前房地产市场深度调整，不动产项目价格处于低位。未来，一、二线城市核心地段的不动产项目具有较大升值空间，当前也是险资加大配置时机。此外，一位保险公司投资部总经理对记者表示，保险公司减持地产股票，加码物权资产，实际上是投资思路的更迭，即正逐步从中短期套利思维向长周期经营转变。

　　开启减持之路

　　近日，保利发展发布的股东集中竞价减持股份结果公告显示，泰康人寿保险有限责任公司（以下简称“泰康人寿”）减持总股本的0.74%，持股比例从7.05%降至6.31%。

　　实际上，泰康人寿入股保利发展需要追溯至7年前。2016年，泰康人寿出资60亿元认购保利发展非公开发行股份，每股8.19元，交易完成后一跃成为保利发展的第二大股东。时至今日，泰康人寿首次采取减持股票措施。

　　11月14日，保利发展最新公告披露，此次减持计划实施前，泰康人寿持有保利发展股份约8.44亿股，占公司目前总股本的 7.05%。2023年4月15日，保利发展披露《保利发展控股集团股份有限公司股东集中竞价减持股份计划公告》（公告编号 2023-036）称，泰康人寿计划自2023年5月11日至11月10日期间，通过集中竞价交易方式，减持其持有的通过非公开发行取得的公司股份不超过1.55亿股，减持比例不超过公司总股本的1.3%。其中，2023年7月28日至9月4日，泰康人寿减持了8176.97万股，减持比例为0.68%，减持价格区间为14.13—14.88元/股，减持总金额约11.8亿元。

　　保利发展还在公告中表示，自本次减持计划起始日至2023年11月10日，泰康人寿通过集中竞价交易方式，累计减持了其通过二级市场集中竞价交易取得的公司股份694.78万股，占公司总股本的0.06%。

　　截至2023年11月10日，此次减持计划实施期间已届满。也就是说，在上述减持计划完成后，泰康人寿合计减持了保利发展0.74%股份，持股比例从7.05%降至6.31%。

　　此外，中国平安减持碧桂园股票一事也是近期市场关注的焦点之一。

　　碧桂园2023年中期业绩报告显示，截至2023年6月30日，中国平安（601318.SH）仍持有碧桂园约14.85亿股份，持股比例为5.37%，平安资管（香港）公司作为投资经理持有并管理该股份。

　　8月11日，平安资管减持碧桂园1409.4万股股份，持股数降至13.82亿股，持股比例降至4.99%。

　　11月初，市场传出中国平安将收购碧桂园并承继其债务相关消息。随后，中国平安于11月8日发布澄清公告称，公司没有任何与此相关的交易计划或讨论。截至目前，公司未持有碧桂园的股份。

　　由上述系列公告可知，近两个多月时间内，中国平安已清空碧桂园股份。

　　另据东方财富Choice数据，今年三季度，多个保险公司资金账户还减持了万科A、招商蛇口等地产股。

　　“部分房企海外债券出现违约的现象，其股价下跌，导致一些保险公司作为股东不得不减值计提、估值调整以及其他权益调整。面对这种情形，险资‘撤退’属于正常商业行为。”一位保险公司投资部总经理对记者表示。

　　而在已减持离场的保险公司中，投资获得浮盈的情况仍是多数。例如，泰康人寿投资保利发展，其入股时每股定价约8.19元，以7—9月每股减持价约14元计算，除去每年分红等，其仍获得了较大浮盈。

　　接盘不动产项目热情高

　　值得注意的是，相对于过去在资本市场频繁“扫货”，现在的险资对大宗不动产交易表现出了浓厚的兴趣。

　　戴德梁行、仲量联行等第三方机构的报告显示，从投资类型来看，目前险资在不动产领域的布局以商业酒店、产业园区、仓储物流、办公楼等为主。

　　公开数据显示，年初至今，平安人寿、友邦人寿、泰康人寿、太保寿险、中邮人寿、大家人寿等多家保险公司先后投资了大型不动产项目。

　　例如，大悦城（000031.SZ）9月29日公告显示，中邮人寿保险股份有限公司为符合条件的意向受让方，受让大悦城控股子公司西单大悦城有限公司（以下简称“西单大悦城”）公开挂牌转让北京昆庭资产管理有限公司（以下简称“北京昆庭”）100%股权及债权。9月28日，中邮人寿与西单大悦城签署了产权交易合同，成交价为挂牌底价，约42.56亿元。公开资料显示，北京昆庭的主要资产位于北京市东城区安定门外大街208号的中粮·置地广场项目，总建筑面积81454平方米，另有车位377个。

　　9月26日，国家企业信用信息公示系统显示，上海万达广场置业有限公司（以下简称“上海万达广场置业”）发生股东变更，原全资股东大连万达商业管理集团股份有限公司退出，新增股东上海家昇管理咨询合伙企业（有限合伙）（以下简称“上海家昇管理”）、芜湖浦煜股权投资合伙企业（有限合伙）（以下简称“芜湖浦煜”）。股权穿透后，上海家昇管理、芜湖浦煜均由大家投资控股有限责任公司和大家人寿间接控制。公开资料显示，上海万达广场置业为上海周浦万达广场的项目公司，而上海周浦万达广场是万达集团在上海运营的第二个城市综合体项目，该项目的总投资超过25亿元，总建筑面积达32万平方米，其中商业面积达15万平方米。

　　此外，今年年初，友邦人寿公告披露称，出资约51.81亿元取得上海实森置业有限公司（以下简称“实森置业”）控股权，从而获得上海北外滩89街坊商业、办公及文化综合地产项目。据披露，该笔交易是友邦人寿自成立以来实行的最大一次资产收购。友邦人寿将为完成此项目的建设和后续运营继续提供资金，预计项目总投资不超过87亿元，资金主要来源于保险责任准备金。

　　根据中国保险行业协会官网披露的交易统计，截至2023年11月22日，保险公司正在实际出资阶段的大额不动产投资计划有9个，总投资额合计达900亿元以上。

　　“不动产项目，尤其是优质地段的商业地产，具有抵抗通胀、抵御波动的特征，能够产生长期且相对稳定的经常性租金收入，跨越周期实现保值增值。”上述保险公司投资部总经理表示。

　　穿越周期获得稳定收益

　　“不动产类的实体是为数不多的可以匹配长久期保险负债的。而且这两年国债利率在下降，其预期收益率可能高于同样长久期的国债。同时，许多不动产项目的估值已进入低谷。在宏观经济修复，以及行业回暖的预期下，不动产项目有望带来较好的长期投资收益。”上述保险公司投资部总经理表示。

　　除了购物中心、商业写字楼等传统的房地产业态，保险公司对工业园区、物流仓储等收租型物业的兴趣也日益浓厚，而这些都属于近两年不断走热的新经济地产范畴。

　　据了解，与传统房地产不同，新经济地产是指随着数字经济的发展而出现的新型房地产资产。典型的包括物流园区、数据中心等。新经济不动产有几个典型的特征：一是政策支持，与实体经济联系更紧密，而且代表新的经济方向；二是具备发行公募REITs 的资产。

　　近年来，保险资金在租赁住房领域迎来机遇期，相关鼓励政策也不断出台。2022年2月，原银保监会、住房和城乡建设部发布《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》，引导保险机构为保租房提供资金和保障支持，参与基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），并明确了以市场化方式提供适配其融资需求的产品。目前，保险资金可以覆盖租赁住房的投资收购、开发改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等各环节。

　　以保障性租赁住房为例，保险机构在住房租赁行业不仅可以通过险资，以股权形式重资产投资租赁住房项目，匹配银行低息长期贷款，在持有期间取得长期、稳定的租金回报，而且能在退出时取得可观的资产增值收益，反向驱动保险负债良性增长。目前，保障性租赁住房是险资的重要投资标的。已经公开发行上市的多只保障性租赁住房REITs中，大多有保险资金作为战略投资者。

　　据知情人士透露，经过深度调整，现在物权的价格比较低，只要经济继续保持中速增长，预期回报就有保证。同时，个别保险公司收购的关键点是，在价格非常便宜的基础上，一些项目套上杠杆，依然可能实现年化收益率达到8%以上。

　　此外，上述业内人士还指出，险资未来也可能选择投资房地产产业链上下游的企业，如建筑、建材等领域，这些领域同样具有较为稳定的收益和抵御波动风险的作用。