北京公积金明起执行“认房不认商贷” 业内称“广州、深圳跟进预期也较强”

10月31日，北京住房公积金管理中心发布《关于优化住房公积金个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》（以下简称《通知》），优化公积金贷款中住房套数认定标准。

北京住房公积金管理中心表示，此次公积金贷款政策调整后，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。

也就是说，自11月1日起，在北京市无住房的公积金缴存职工家庭，就算有过商业贷款记录，只要无公积金贷款记录，就可执行首套住房公积金贷款政策。

与此同时，北京住房公积金管理中心还发布了《关于对随单位从北京疏解到雄安新区人员实施住房公积金支持政策的试行意见》（以下简称《意见》），其中表示，疏解人员在雄安新区购房时，可以向北京中心申请住房公积金个人住房贷款，由北京中心发放贷款。首套住房首付比例不低于20%，二套住房首付比例不低于60%。

“广州、深圳跟进预期较强”

《通知》明确了首套住房认定标准，即借款申请人（含共同申请人，下同）在北京市无住房且全国范围内无公积金贷款（含住房公积金政策性贴息贷款，下同）记录的，执行首套住房公积金贷款政策。

二套住房认定标准是：借款申请人在北京市有1套住房的；或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的；或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录的，执行二套住房公积金贷款政策。

《通知》还明确了不予公积金贷款情形：借款申请人在北京市有2套及以上住房的或全国范围内已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。

根据官方解读，此次公积金贷款政策调整，公积金贷款在住房套数认定上不再考虑商业贷款情况。如借款申请人在北京市无房且在全国范围内无公积金贷款记录的，执行首套住房公积金贷款政策；如借款申请人在北京市有1套住房的，或在北京市无住房但全国范围内有1笔公积金贷款记录的，或在北京市有1套住房且全国范围内有1笔公积金贷款记录，住房记录与公积金贷款记录不论是否为同一套的，执行二套住房公积金贷款政策；如借款申请人在北京市有2套及以上住房，或已使用过2次公积金贷款的，不予公积金贷款。

北京住房公积金管理中心提醒，按照现行政策，一是借款申请人在申请公积金贷款时，全国范围内不能有未还清的公积金贷款；二是对于离婚一年内的借款申请人按原政策执行差别化住房信贷政策，即离婚未满一年申请公积金贷款的，按二套住房贷款政策执行。

10月31日，中指研究院市场研究总监陈文静向《每日经济新闻》记者表示，优化公积金政策是近两年各地支持房地产市场发展、促进需求释放的主要手段之一。优化二套房认定标准、降低首付比例等方式仍是当前各地公积金政策调整的重要方向，今年以来已有上海优化首套房公积金贷款认定标准，成都等20余城执行公积金贷款“认房不认贷”。北京本次调整公积金贷款首套认定标准，进一步释放政策利好，预计接下来更多城市将跟进优化公积金贷款相关政策，广州、深圳跟进的预期也较强。

此外，《意见》明确，疏解人员在雄安新区购房，向北京中心申请购房提取的，不受有无京内购房提取记录的限制。疏解人员购房申请贷款时，对于还款能力、缴存情况等均符合北京中心政策规定的，首套住房最高贷款额度120万元，二套住房最高贷款额度60万元。在雄安新区发放的贷款，原则上由开发商提供阶段性担保。开发商不能提供阶段性担保的项目，由担保机构提供阶段性担保。

当前二手房价格下跌预期仍在

当前，北京公积金贷款首套利率为3.1%，二套利率为3.575%，公积金首套房贷最高额度为120万元（部分区域购买城六区之外的住房略有区别），二套最高贷款额度仅有60万元。

陈文静认为，本次北京公积金政策的调整有利于无房且未使用过公积金贷款的购房者，可以享受较低的公积金贷款利率、更低的首付比例以及较高的贷款额度，将有效降低购房者置业成本，减轻购房者置业压力，提振购房者置业情绪。

假设公积金贷款60万元、还款期限为25年，在二套利率下，总利息约30.8万元，月均还款约3028元。被认定为首套房贷后，总利息约26.3万元，月均还款约2877元，总利息减少约4.5万元，每月还款约减少151元。

但是，陈文静表示，本次政策调整利好人群相对有限，无房且在全国范围内使用过公积金贷款的人群，购房时仍然被认定为二套；在全国范围内已使用过2次及以上公积金贷款的，不予公积金贷款，由此可见本次政策整体力度偏弱。

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2023年9月，北京二手住宅价格已连续5个月下跌，在二手房挂牌量增加的背景下，当前二手房价格下跌预期仍在。

根据中指数据，2023年1-9月，北京新建商品住宅累计成交571.3万平方米，同比增长6.2%。9月，北京新房成交68万平方米，在政策带动以及低基数下，环比增长41.1%，同比下降14.6%，整体网签规模相比今年3-4月的高点仍有差距。10月1日-30日，北京新建住宅成交56.8万平方米，环比小幅下降，同比下降37.7%，降幅较9月扩大。

二手房保持一定活跃度，但10月以来成交量较9月亦有所回落。2023年1-9月，北京二手房累计成交11.8万套，同比增长8.2%。10月1日-30日，北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，较9月下降30.5%，政策效果持续性不足。

陈文静认为，从政策趋势来看，当前北京房地产市场调整压力渐显，政策有望围绕稳定房价预期、激活置换链条、降低合理住房需求购房门槛等方面展开，预计将按照因区施策原则，优化限购政策，同时或对普宅认定标准、房贷利率等进行调整。若政策能及时跟进调整，北京房地产市场或进一步修复。

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